No direito imobiliário, regularizar um imóvel significa colocar na matrícula o nome do proprietário e, para que isso ocorra, em regra, este deve levar ao cartório de registro de imóveis a escritura pública que ateste a transferência da propriedade do bem.
No entanto, em grande parte dos casos, o possuidor, ou seja, aquele tem a posse do bem, mas não tem o seu nome na matrícula do imóvel, não possui uma escritura pública que reconheça o seu direito de propriedade. Como tornar o imóvel regular nesses casos?
Ter um imóvel regularizado não é apenas uma questão de segurança jurídica, é uma jogada estratégica para agregar valor ao patrimônio. E sim, existem diversas possibilidades para regularizar imóveis que não possuem escritura pública. A seguir destacamos algumas:
- Usucapião: A usucapião é como transformar posse em patrimônio. Prevista no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244), permite ao possuidor adquirir a propriedade com base no tempo de posse. O prazo varia de 5 a 15 anos, dependendo de alguns requisitos, como os documentos que o usucapiente possui, a natureza da posse, a finalidade da ocupação, dentre outros. Esse procedimento pode ser realizado tanto na via judicial, quanto extrajudicial e a vantagem é que não incide impostos na aquisição.
- Regularização Fundiária Urbana (Reurb): A Lei nº 13.465/2017, que introduziu a Reurb, previu uma forma inovadora de regularizar imóveis urbanos ocupados irregularmente. Aqui, o poder público ou os próprios ocupantes podem solicitar a regularização, que pode se traduzir na emissão de títulos de propriedade e na valorização imediata do imóvel. Dependendo do perfil socioeconômico, você se enquadra na Reurb-S ou Reurb-E.
- Escritura pública posterior: Se o imóvel foi adquirido por instrumento particular de promessa de compra e venda há a possibilidade de lavrar a escritura pública, para posterior registro do oficial de registro de imóvel, caso a localização dos vendedores ou seus herdeiros seja possível. Isso envolve custos, como o ITBI e as taxas cartoriais, mas é o primeiro passo a se fazer quando há a oportunidade.
- Inventário e partilha: Em muitos casos, a propriedade irregular decorre da ausência de abertura de inventário do proprietário tabular do imóvel, sendo necessário realizar a abertura de todos os inventários dos ascendentes até chegar aos herdeiros vivos. Com a escritura pública ou a sentença homologatória do inventário e partilha, os herdeiros podem dirigir-se ao cartório de registro de imóveis competente e realizar a regularização patrimonial.
Essas são apenas algumas medidas cabíveis para a regularização imobiliária sem a existência de uma escritura pública de compra e venda. Outras como adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, ações de obrigação de fazer e outras também possibilitam a transmissão da propriedade e, por conseguinte, o registro do título na matrícula do imóvel, trazendo segurança jurídica ao proprietário e maior valor agregado ao imóvel regular.
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